某市甲房地产开发公司开发的普通住宅楼有关业务如下： (1)2016年1月受让一宗土地使用权，实际支付地价款5000万元，已取得合规财政票据。 当日办妥土地使用证并缴纳契税150万元，不考虑取得土地使用权支付的其他费用。 (2)上述土地全部用于建造该普通住宅项目，发生开发成本4500万元，管理费用550万元，销售费用420万元，利息支出350万元（包括银行罚息50万元，不能提供金融机构借款证明)。 (3)2021年6月该项目完工，全部可售建筑面积7万m2,7月通过竣工验收。截至2021年10月底，已销售可售建筑面积的90%，取得含税销售收入19845万元。2021年12月，税务部门要求公司进行土地增值税清算。 (4)截至2022年3月，剩余部分全部售出，取得含税销售收入2205万元。 已知：甲公司对该项目选择简易计税办法计算增值税；房地产开发费用扣除比例为10%。本题不考虑印花税、地方教育附加。 要求：根据上述资料，回答下列问题。-税务师

某市甲房地产开发公司开发的普通住宅楼有关业务如下：
(1)2016年1月受让一宗土地使用权，实际支付地价款5000万元，已取得合规财政票据。
当日办妥土地使用证并缴纳契税150万元，不考虑取得土地使用权支付的其他费用。
(2)上述土地全部用于建造该普通住宅项目，发生开发成本4500万元，管理费用550万元，销售费用420万元，利息支出350万元（包括银行罚息50万元，不能提供金融机构借款证明)。
(3)2021年6月该项目完工，全部可售建筑面积7万m2,7月通过竣工验收。截至2021年10月底，已销售可售建筑面积的90%，取得含税销售收入19845万元。2021年12月，税务部门要求公司进行土地增值税清算。
(4)截至2022年3月，剩余部分全部售出，取得含税销售收入2205万元。
已知：甲公司对该项目选择简易计税办法计算增值税；房地产开发费用扣除比例为10%。本题不考虑印花税、地方教育附加。
要求：根据上述资料，回答下列问题。

该项目2021年12月清算时允许扣除的与转让环节有关的税金为（)万元。
A.
(来学网)85.05
B.
(来学网)105.00
C.
(来学网)244.50
D.
(来学网)94.50
该项目2021年12月清算时准予扣除项目金额合计（）万元。
A.
(来学网)12435.05
B.
(来学网)12330.00
C.
(来学网)9648.00
D.
(来学网)11385.00
该项目2021年12月清算时应缴纳土地增值税（)万元。
A.
(来学网)3218.40
B.
(来学网)2851.50
C.
(来学网)2795.25
D.
(来学网)2436.75
该项目清算后2022年3月再销售剩余住宅应缴纳土地增值税（)万元。
A.
(来学网)270.75
B.
(来学网)315.00
C.
(来学网)327.67
D.
(来学网)268.27

正确答案：

(1)D
(2)D
(3)D
(4)A

答案解析：

(1)应纳增值税=19845÷(1+5%)×5%=945（万元）应纳城建税、教育费附加=945×（7%+3%)=94.5（万元)允许扣除的与转让环节有关的税金为94.5万元。(2)房地产开发企业转让新建房计算土地增值税有5项扣除：(1)取得土地使用权所支付的金额=(5000+150)×90%=4635（万元）(2)房地产开发成本=4500×90%=4050（万元）(3)房地产开发费用=(4635+4050)×10%=868.5（万元）(4)与转让环节有关的税金=94.5（万元)(5)加计扣除=(4635+4050)×20%=1737（万元）所以，准予扣除项目金额合计=4635+4050+868.5+94.5+1737=11385（万元）。(3)增值额=19845÷（1+5%)-11385=7515（万元）增值率=7515÷11385×100%=66.01%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=7515×40%-11385×5%=2436.75（万元)。(4)准予扣除项目金额=11385÷90%×10%=1265（万元）增值额=2205÷（1+5%)-1265=835（万元)增值率=835÷1265×100%=66.01%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=835×40%-1265×5%=270.75（万元)。

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