三、综合题

　　1、AS公司为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销。AS公司适用的所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。有关资料如下：

　　(1)2×12年10月2日以1 000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年(与税法相同)，取得当日即开始建造一栋写字楼。2×13年12月写字楼建造完成并交付公司管理部门使用，建造成本为50 000万元(包含建造期间土地使用权的摊销)、预计使用年限为40年(与税法相同)。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销(与税法相同)。

　　(2)2×14年12月18日，AS公司与BS公司签订租赁合同，合同约定，AS公司将上述写字楼整体出租给BS公司，租期为3年，不含税年租金为2 000万元，从2×15年起每年年末支付。2×14年12月31日为租赁期开始日。写字楼和土地使用权的原预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方式不变。2×15年支付写字楼的修理费用2万元。

　　<1> 、编制2×14年12月31日将写字楼及其土地使用权转为投资性房地产的会计分录。

　　<2> 、编制2×15年收到租金(假定按年确认收入)、投资性房地产计提折旧和摊销、支付写字楼修理费用的相关会计分录;计算2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额以及影响2×15年营业利润的金额。

　　<3> 、假定租赁期满后收回转为自用办公楼，编制投资性房地产转为自用房地产的有关会计分录。

　　<4> 、假定租赁期满后将其出售，售价为60 000万元，编制处置投资性房地产的有关会计分录(不考虑处置时的相关税费)。

　　<5> 、假定2×16年1月1日，AS公司认为，出租给BS公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2×15年12月31日，该写字楼的公允价值为55 000万元，土地使用权的公允价值为5 000万元。编制2×16年1月1日追溯调整的会计分录。

　　2、甲公司将该写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2013年1月1日。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

　　2013年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元;2013年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。

　　2014年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。

　　2014年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2014年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。

　　2014年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法(假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响)。

　　<1> 、编制2013年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录;

　　<2> 、编制2013年12月31日该投资性房地产的有关会计分录;

　　<3> 、编制2014年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录;

　　<4> 、编制2014年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。

　　参考答案及解析：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项ABD中，都是计入当期损益(公允价值变动损益);选项C，自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 处置时的分录为：

　　借：银行存款 300

　　贷：其他业务收入 300

　　借：其他业务成本 280

　　投资性房地产——公允价值变动 10

　　贷：投资性房地产——成本 290

　　借：其他业务成本 10

　　贷：公允价值变动损益 10

　　借：其他综合收益 10

　　贷：其他业务成本 10

　　所以处置损益=300【售价】-280【出售时投资性房地产账面价值】-10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】+10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】+10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益的金额】=30(万元)。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产减值的确认和计量;

　　成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值=6 000-1 500-500=4 000(万元)，所以应确认的减值损失=4 000-3 700=300(万元)。

　　相关会计处理：

　　借：资产减值损失　　300

　　贷：投资性房地产减值准备　　300

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本;选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算;选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查知识点：成本模式下投资性房地产的处置。

　　至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元)，则甲公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。

　　会计处理：

　　借：银行存款 5 000

　　贷：其他业务收入 5 000

　　借：其他业务成本 4 740

　　投资性房地产累计折旧 1 260

　　贷：投资性房地产 6 000

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项D，公允价值模式下投资性房地产转为非投资性房地产的公允价值与账面价值差额计入公允价值变动损益，不是其他综合收益。

　　相关的会计处理如下：

　　借：固定资产 1 500

　　贷：投资性房地产——成本 1 200

　　——公允价值变动 100

　　公允价值变动损益 200

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的知识点是投资性房地产的转换。转换日的账面价值即为作为存货的入账价值=1 450-(1 450-50)÷20×8.5=855(万元)

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产。

　　自用房地产转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益，金额为(100-20-10)-65=5(万元)，计入公允价值变动损益的借方，减少当期利润。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产的转换(综合)。

　　选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;选项D，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开出产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值。

　　3、

　　【正确答案】 AD

　　【答案解析】 处置投资性房地产应确认的处置损益=7 500-7 200=300(万元)

　　相关的会计处理为：

　　借：银行存款 7 500

　　贷：其他业务收入 7 500

　　借：其他业务成本 7 200

　　投资性房地产——公允价值变动600

　　贷：投资性房地产——成本 7 800

　　借：其他业务成本 600

　　贷：公允价值变动损益 600

　　处置公允价值模式计量的投资性房地产，除了将账面价值转入其他业务成本外，还要将公允价值变动损益转入其他业务成本，所以影响其他业务成本的金额为7 200+600=7 800(万元)。

　　4、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 选项D，再开发期间不计提折旧或摊销。

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 ①2011年9月30日将写字楼转为投资性房地产

　　借：投资性房地产——成本　30 000

　　累计折旧　　　　　　　　 500

　　贷：固定资产　　　　　　　20 000

　　其他综合收益　　　　　10 500

　　②2011年末收到租金

　　借：银行存款　　　　　(200×3)600

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　600

　　③2011年末调整投资性房地产的公允价值变动

　　借：投资性房地产——公允价值变动　1 000

　　贷：公允价值变动损益　　　(31 000-30 000)1 000

　　④影响利润表营业利润的金额=600+1 000=1 600(万元)

　　6、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】 自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，应按照公允价值入账，借方差额应计入公允价值变动损益。会计分录为：

　　借：投资性房地产——成本 1 800

　　累计折旧　　　　 　　　500

　　固定资产减值准备　　 　300

　　公允价值变动损益　　 　200

　　贷：固定资产　　　　　　　2 800

　　7、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 投资性房地产的转换日为2011年3月31日，为租赁开始日，选项A错误。由于甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，所以转换日应该以资产的公允价值6 000万元作为投资性房地产的入账价值，选项B正确，选项C错误;自用房地产或存货改为公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，资产公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。

　　会计处理：

　　2011年3月31日，

　　借：投资性房地产——成本　　6 000

　　贷：开发产品　　　　　　　5 500

　　其他综合收益　　　　　 500

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】

　　借：投资性房地产——写字楼　 50 000

　　——土地使用权　1 000

　　累计折旧　 　　 (50 000/40)1 250

　　累计摊销　 　　 (1 000/50×27/12)45

　　贷：固定资产　 　50 000

　　无形资产　　 1 000

　　投资性房地产累计折旧　 1 250

　　投资性房地产累计摊销　 　 45(3分)

　　【正确答案】

　　借：银行存款　 2 220

　　贷：其他业务收入　 2 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)220(0.5分)

　　借：其他业务成本　 1 270

　　贷：投资性房地产累计折旧　(50 000/40)1250

　　投资性房地产累计摊销　 (1 000/50)20(1分)

　　借：其他业务成本　2

　　贷：银行存款　 2(0.5分)

　　2×15年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50 000+1 000)-(1 250+45)-(1 250+20)=48 435(万元)(0.5分)

　　影响2×15年营业利润的金额=2 000-1 270-2=728(万元)(0.5分)

　　【正确答案】

　　借：固定资产　 50 000

　　无形资产　 1 000

　　投资性房地产累计折旧　(1 250+1 250×3)5 000

　　投资性房地产累计摊销　 (45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　 50 000

　　——土地使用权　 1 000

　　累计折旧　 5 000

　　累计摊销　　 105(4分)

　　【正确答案】

　　借：银行存款　 66 600

　　贷：其他业务收入 　 60 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)6 600

　　借：其他业务成本　 45 895

　　投资性房地产累计折旧　(1 250+1 250×3)5 000

　　投资性房地产累计摊销 (45+20×3)105

　　贷：投资性房地产——写字楼　 50 000

　　——土地使用权 1 000(4分)

　　【正确答案】

　　投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量的追溯调整分录为：

　　借：投资性房地产——写字楼(成本) 　50 000

　　——土地使用权(成本)　 1 000

　　投资性房地产——公允价值变动　(5 000+4 000)9 000

　　投资性房地产累计折旧　 (1 250×2)2 500

　　投资性房地产累计摊销　 (45+20)65

　　贷：投资性房地产　 51 000

　　递延所得税负债　 (11 565×25%)2 891.25

　　盈余公积　 (11 565×75%×10%)867.375

　　利润分配——未分配利润 (11 565×75%×90%)7 806.375(4分)

　　【答案解析】 递延所得税负债的理解：2×16年1月1日，投资性房地产的公允价值为55 000+5 000=60 000(万元)，计税基础为51 000-2 500-65=48 435(万元)，形成暂时性差异60 000-48 435=11 565(万元)。所以确认递延所得税负债11 565×25%=2 891.25(万元)。

　　2、

　　【正确答案】 2013年1月1日：

　　借：投资性房地产——写字楼　　3 000

　　累计折旧　　　　1 000

　　贷：固定资产　　3 000

　　投资性房地产累计折旧　　1 000(4分)

　　【正确答案】 2013年12月31日：

　　借：银行存款　　300

　　贷：其他业务收入　　　　300(1分)

　　借：其他业务成本　　100

　　贷：投资性房地产累计折旧　　100(1分)

　　借：其他业务成本　　40

　　贷：银行存款　　　　40(1分)

　　借：资产减值损失　　200

　　贷：投资性房地产减值准备　　200(1分)

　　【答案解析】 注意：投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

　　【正确答案】 2014年1月1日至6月30日：

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　　1 700

　　投资性房地产累计折旧　　1 100

　　投资性房地产减值准备　　200

　　贷：投资性房地产——写字楼　　　3 000(2分)

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　200

　　贷：银行存款　　200(1分)

　　2014年6月30日该写字楼再开发完成：

　　借：投资性房地产——写字楼　　1 900

　　贷：投资性房地产——写字楼(在建)1 900(2分)

　　【正确答案】 2014年12月31日：

　　借：银行存款　　 250

　　贷：其他业务收入　250(3分)

　　借：其他业务成本　　[1 900/25×(6/12)]38

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　 38(2分)